为了进一步提升城市更新工作质量和效率，明晰城市更新工作路径，明确相关操作流程、规范相关的工作内容和要求，近日，上海市规划和自然资源局印发 《上海市城市更新操作规程（试行）》（以下简称《规程》），《规程》适用于区域更新和零星更新的实施。
其中，区域更新是针对需要整体提升转型的区域，由更新统筹主体按照规划，统筹各利益主体更新意愿，达成共识，编制区域更新方案，组织实施城市更新；零星更新主要是针对有自主更新意愿的自有土地房屋，在符合整体规划的前提下，编制项目更新方案，实施城市更新。
区域更新具体操作的过程分为城市更新行动计划定制、统筹主体确定、区域更新方案编制和项目实施四部分。
《规程》明确了两种方式的选取原则，对于关乎保障民生、推动城市发展的重点区域，及公开遴选流标的更新区域，可由区人民政府指定。体现了政府对于民生项目、关键项目及市场积极性低的困难项目的主导及兜底，有效确保了更新质量及推进效率，在鼓励市场主体热情参加的同时，也突出了政府把控能力。
在过去的城市更新实践中，由于缺乏规范和统一的标准，往往会出现质量参差不齐、效率低下的问题。而随着城市化进程的加速，城市更新的需求越来越迫切。《规程》试行版的出台，将有利于提高城市更新的质量和效率，可以有明显效果地地规范城市更新工作，促进城市可持续发展，逐步推动上海城市化进程。
截至2022年，中国城镇化率达65.22%，步入城镇化较快发展的中后期。中国城市从大拆大建的粗放时代迈入留改拆的存量更新时代，由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的低碳发展阶段。面对城市发展的新问题、新形势，实施城市更新行动，对于全方面提升城市发展质量、不断满足人民群众日渐增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具备极其重大而深远的意义。
党的二十大对中国式现代化进行战略部署，提出要“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。城市更新是完善城市功能、提升公共服务水平的重要抓手，也是中国式现代化的重要载体。截至2022年底，全国有30余个省市在政府工作报告中明白准确地提出实施城市更新行动计划，城市发展进入由增量扩张转为存量资源开发的“有机更新”时代。加码存量城市空间的“全面有机更新”，将是未来各主要城市在需求侧发力的主要增长点。
早在2013年，中央城镇化工作会议首次提出城镇化推进从“增量土地”向“存量土地”挖掘后，上海便开始跟进有关政策文件的制定工作。从2014年起，上海陆续颁布相关实施办法，并开展城市更新行动计划、项目试点，探索了多种具有创新性的实践模式。从尚未形成体系化的政策结构，到《规程》的出台，建立起了较为完善的全类别、全流程的一体化城市更新制度体系，标志着上海城市更新进入新阶段。
上海作为超大型城市，城市建设发展模式已率先从外延扩张进入内涵提升、大规模增量建设转向存量更新为主的阶段。作为典型的政府主导型城市更新，在过程中强调全生命周期管理，突出政府把控能力，由市政府成立城市更新领导小组，统筹、协调全市城市更新工作；同时也给予下级政府、市场主体及社会公众充分的参与渠道，最大限度激发市场活力，推动多方协商、共建共治。
此外，《北京市城市更新条例》于今年3月1日起正式施行。北京市将加快条例落实落地，大力实施城市更新行动，打造出更多城市高品质活力空间，主动融入和服务新发展格局，推动首都高水平质量的发展。《条例》对建设土地用途变更、建筑使用功能调整、城市更新规划管理做了很多制度性安排，对项目生成和实施路径进行了系统化设计，对全国各地城市更新也有很强的借鉴和启发。随着城市加快速度进行发展，可预见，未来将有更多城市出台城市更新有关政策条例，努力探索适合城市特点的城市更新之路，形成可复制、可推广的经验，有助于保障城市更新进程的有序推进，加速城市更新行动高质量可持续发展。
政策支持背景下，加快《规程》落实落地将是未来城市更新工作的重点，结合日前上海市《指引》中提及的城市更新重点任务，睿和智库研究分析，未来城市更新将朝着以下几个方面的目标发展：
一、改善生态环境，打造智慧社区。改善老城区的基础设施和外部环境，对建筑内部做必要的现代化改造；借助大数据、云计算等技术稳步推进智慧社区建设，通过丰富场景应用等方式，助力社区基层治理。
二、优化空间结构，提高城市活力。提升产业能级，形成产业集群；强化产城融合，让产业与城市功能融合、空间整合。同时注重功能复合，存量产业用地盘活及转型。
三、改善民生，构建和谐社区。加速老旧小区改造，通过城市更新补齐教育、医疗、养老、环卫等公共基础设施短板，提升社区服务功能，促进公共服务均等化，打造有温度的城市。
四、提升城市功能，促进创新发展。逐步提升商务聚集区品质，发展多样化产业承载空间，更好承载金融、贸易、航运等全世界城市核心功能；围绕轨道交通站点和综合通枢纽集聚城市功能，适度提高站点周边开发强度，以强度换空间。
综合来看，城市更新就是要处理好“表”与“里”的关系。“表”就是环境，“里”就是功能。城市更新不仅仅要改善环境，更要注重提升和重塑城市功能，要做到生产空间更集约高效、生活空间更宜居舒适、生态空间更山清水秀，让城市生产生活朝着人类美好生活和需求变化。
伴随着我国城镇化迈入高水平质量的发展阶段，以及房地产业进入存量时代，城市更新政策红利使得城市更新将成为未来城市发展的新增长点。城市更新是城市再繁荣的必然举措，随着城市发展水平的变化，城市更新发展历史也将不断迭代，进入到强调以人为本、高水平发展的转型期，更强调城市综合治理和社区自身发展的新局面。未来的城市更新行业格局也将进入到多主体参与、多模式探索、多维度支持的新阶段。
